Coverstory: Das Wackelhaus

Jeder Vierte wünscht sich: „Die Politik muss sich mehr ums Wohnen kümmern.“ AK-Mietumfrage 2017
(C) Foto: Markus Zahradnik, Konzept & Produktion: Thomas Jarmer

Inhalt

  1. Seite 1 - Angebot und Problem Befristung
  2. Seite 2 - Schleichende Privatisierung
  3. Seite 3 - Kluge Raumordnung
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Massive Preisanstiege, MaklerInnengebühren, Befristungen und intransparente Zuschläge: Wohnungssuchende kämpfen mit vielen Schwierigkeiten. Wie schaffen wir es, dass städtisches Wohnen wieder leistbar wird?
Einst waren es Horrorberichte aus Städten wie New York, London oder Paris: Endlose Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen, unfassbar hohe Mieten und Wohnungen, die diese Bezeichnung kaum zu verdienen schienen, weil sie so klein waren. In Städten wie Innsbruck scheint man inzwischen gar nicht mehr so weit von solchen Zuständen entfernt zu sein. Und auch in Wien stoßen Wohnungssuchende immer häufiger auf dieselben Probleme: zu teure Mieten, zu hohe Maklergebühren und viel zu viele Befristungen.

Mietumfrage: Mehr als die Hälfte gab an, dass die Mieten allgemein zu hoch sind.

Das bestätigt auch die 2017 von der AK durchgeführte Mietumfrage. Über 3.300 Personen haben daran teilgenommen und ihre Erfahrungen geteilt. Mehr als die Hälfte gab an, dass die Mieten allgemein zu hoch sind. 42 Prozent der Befragten stuften dabei die Wohnkosten als sehr hoch oder hoch belastend ein. Das liegt vor allem daran, dass sich Mietkosten überproportional zur Lohnsteigerung entwickelten. Während sich der Medianlohn in den letzten zehn Jahren nur um 22 Prozent erhöhte, beträgt die Steigerung der Wohnkosten bei Mietwohnungen 35 Prozent. Bei den Betriebskosten ist ein Anstieg von 20 Prozent zu verzeichnen. Früher galt die Faustregel, dass für das Wohnen zwischen 20 und 25 Prozent des Gehalts einzurechnen waren. Wer heute jedoch keine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung hat, gibt bereits im Schnitt zwischen 30 und 40 Prozent des Gehalts fürs Wohnen aus.

Mehr als jedes zweite Mietverhältnis bei privaten Mietwohnungen ist befristet.

Eine weitere Problematik stellt das Wohnen auf Zeit dar: Mehr als jedes zweite Mietverhältnis bei privaten Mietwohnungen ist befristet. Demgegenüber steht die Zahl jener MieterInnen, die tatsächlich eine Befristung wollten – und das sind lediglich 13 Prozent. Und dennoch ließen sich 87 Prozent der UmfrageteilnehmerInnen entgegen eigenem Wunsch und aufgrund fehlender Alternativen auf ein befristetes Mietverhältnis ein. Zahlen der Statistik Austria belegen dies: Von 2008 bis 2018 hat sich die Zahl der befristeten privaten Mietverträge von 359.863 auf 657.638 fast verdoppelt. Werden Wohnungen von privaten VermieterInnen eines Tages beispielsweise für den Wohnbedarf der Kinder gebraucht, können Befristungen durchaus Sinn machen. Nicht jedoch bei kommerziellen Vermietern, bei denen einzig die Gewinnmaximierung im Vordergrund steht.

Problem Befristungen

Auch die Dauer der Befristungen ist in vielen Fällen problematisch. 71 Prozent der befristeten Verträge werden auf die Dauer von weniger als fünf Jahren abgeschlossen. Alarmierend ist jedoch auch, dass weitere 14 Prozent der befristeten Verträge sogar eine Dauer von unter drei Jahren haben, was gesetzlich gar nicht zulässig ist. Die Mindestdauer beträgt immerhin drei Jahre. Ein weiteres zentrales Thema sind die hohen Maklergebühren. Denn am privaten Wohnungsmarkt beauftragen VermieterInnen immer öfter Makler und wälzen die Kosten dafür auf die MieterInnen ab. Deshalb fordern AK und Gewerkschaften auch, dass jene, die Maklerunternehmen bestellen, diese auch bezahlen.

Klar ist: Es braucht Maßnahmen zur Entlastung der MieterInnen.

Klar ist: Es braucht Maßnahmen zur Entlastung der MieterInnen. Die Befragten wünschen sich in erster Linie Mietenbegrenzungen, die Abschaffung von Provisionsgebühren sowie einen leichteren Zugang zum sozialen Wohnbau. Denn die Frage des Wohnens ist eben auch eine Verteilungsfrage: Wenn ein größerer Teil des Einkommens ins Wohnen fließen muss, macht sich das natürlich auch beim Haushaltsbudget bemerkbar – und je höher der Verdienst, desto geringer der Anteil, den die Wohnausgaben ausmachen. Daher ist auch die folgende Kernaussage der Mietumfrage nicht verwunderlich: „Jeder Vierte wünscht sich: Die Politik muss sich mehr ums Wohnen kümmern.“

Doch wer genau sitzt hier am Hebel, um leistbares Wohnen zu ermöglichen? Sind es die Länder? Ist es der Bund? Generell liegt die Wohnbauförderung in der Kompetenz der Länder. „Übersehen wird dabei geflissentlich, dass der Bund mittels Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), Mietrecht, indirekter Förderinstrumente und der Bundesverfassung selbst wichtige Hebel in der Hand hält“, so Walter Rosifka, Leiter des Teams Wohnen der AK Wien. „Er setzt diese allerdings nur unzureichend für leistbares Wohnen in Bewegung.“

„Damit die Kosten für das Wohnen nicht einen noch höheren Anteil des Einkommens der Haushalte verschlingen, braucht es vor allem eine Ausweitung des sozialen Wohnungsangebots und eine Reform des Mietrechts.“ Lukas Tockner, Referent für Wohnungspolitik der AK Wien

Mehr Angebot!

Oft gehe es nur darum, durch Neubauten das Angebot an Wohnungen zu erhöhen. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass der so geschaffene Wohnraum auch leistbar ist. Rosifka betont: „In der Regel sind die Mieten in Neubauwohnungen für breite Bevölkerungskreise nur dann bezahlbar, wenn die Wohnbauten mit öffentlichen Wohnbauförderungsmitteln errichtet werden und die Fördernehmer verpflichtet sind, die Fördervorteile an die BewohnerInnen weiterzugeben.“

Selbst Wohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet werden, bleiben nicht zwangsläufig dauerhaft und nachhaltig leistbar.

Dazu kommt ein weiteres Problem: Selbst Wohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet werden, bleiben nicht zwangsläufig dauerhaft und nachhaltig leistbar. Denn Länder dürfen die Mietzinsobergrenzen – wenn eine Finanzierung mittels Darlehen erfolgt – nur bis zur Rückzahlung der Förderdarlehen bzw. 25 Jahre nach Zuschussgewährung vorsehen. Danach greift nur mehr das Mietrechtsgesetz, das einen „angemessenen“ Hauptmietzins vorsieht – also kann der Vermieter bzw. die Vermieterin mehr oder weniger das verlangen, was der Markt hergibt, erklärt AK-Wohnexperte Rosifka.


Schleichende Privatisierung

Ein anderes Problem ist, dass die sogenannte verpflichtende Eigentumsoption im gemeinnützigen Wohnbau eine „schleichende individuelle Privatisierung möglich machte“, erklärt Martin Ortner, Obmann der EBG, einer gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft. Er führt dies näher aus: Gemeinnützige Wohnbauvereinigungen seien „in vielen Fällen verpflichtet, den MieterInnen eine Eigentumsoption anzubieten; sprich, sie können die Wohnung nach zehn Jahren privat kaufen. Dieses Angebot sei für den Einzelnen oder die Einzelne meist lukrativ. Denn die Bauträger dürfen nicht heute übliche Preise verlangen, sondern nur einen bestimmten Betrag auf den Preis draufschlagen, den die Wohnung vor zehn Jahren gekostet hätte. Langfristig schmälert diese Angebotspflicht allerdings den gemeinnützigen Wohnungsbestand.“ Denn eine neuerliche Vermietung unterliegt dann keinerlei Preis- bzw. Gewinnbeschränkung mehr, wie Ortner betont: „Wenn der bisherige Mieter oder die bisherige Mieterin die Wohnung kauft und dann vermietet, kann er oder sie dies zu einem freien Mietzins tun. Damit fallen diese Wohnungen aus dem mietengeschützten, sozial gebundenen Bestand heraus.“ Ortner weist auf die Absurdität dieser Vorgangsweise hin: „Man wendet viel Geld aus der Wohnbauförderung und sonstige Ressourcen wie Grundstücke und Know-how auf, um günstige, qualitativ hochwertige Wohnungen zu bauen, die über kurz oder lang als Spekulationsobjekte enden.“ Er fragt sich daher, was aus dem Grundsatz „Gemeinnützig errichtet – immer gemeinnützig“ wurde.

Was wurde aus dem Grundsatz „Gemeinnützig errichtet – immer gemeinnützig“?

Betrachtet man den Wiener Wohnungsmarkt, schneidet dieser im internationalen Vergleich immer noch sehr gut ab. Das ist vor allem den Investitionen der Stadt Wien zu verdanken. „Mit mehreren Wohnbauprogrammen wurden insgesamt 220.000 Gemeindewohnungen errichtet“, erklärt Sina Lipp, die sich als Sozialwissenschafterin mit Stadt- und Wohnbauforschung beschäftigt und nunmehr bei der NGO „neunerhaus“ arbeitet, die Obdachlose unterstützt. Aktuell sind in Wien 25 Prozent der Bevölkerung in einer Gemeindewohnung untergebracht. Die Zahl jener Personen, die Angebote des sozialen Wohnbaus nutzen, steigt auf 60 Prozent, wenn zusätzlich noch die Genossenschaften eingerechnet werden.

Wachsende Städte

Das klingt zunächst recht positiv. Doch durch den städtischen Wandel haben sich die Rahmenbedingungen verändert. So ist die EinwohnerInnenzahl Wiens in den letzten 30 Jahren von 1,5 Millionen auf 1,9 Millionen angewachsen. Daraus ergaben sich einige Problematiken, was den Anspruch auf Gemeindewohnungen betrifft. Lipp beobachtet vor allem „strengere Rahmenbedingungen für ein ohnehin knapper werdendes Angebot und die Begünstigung von ÖsterreicherInnen bzw. lange in Wien ansässigen Personen, die in konventionellen Haushaltsformen leben“. Benachteiligt werden alternative Formen des Zusammenlebens, wie beispielsweise Wohngemeinschaften oder moderne Familienmodelle, aber auch Wohnungssuchende aus den Bundesländern. Dass sich die Bevölkerungsstruktur verändert und damit neue Lebenskonzepte entstehen, wird bei der Vergabe von Gemeindewohnungen nicht berücksichtigt.

Dass sich die Bevölkerungsstruktur verändert und damit neue Lebenskonzepte entstehen, wird bei der Vergabe von Gemeindewohnungen nicht berücksichtigt.

InteressentInnen von Gemeindewohnungen müssen einen durchgehenden Hauptwohnsitz in Wien über mindestens zwei Jahre an derselben Adresse nachweisen (dies gilt übrigens auch für alle Mitglieder der Kernfamilie, die in diese Wohnung ziehen möchten). Wer bereits länger als fünf Jahre in Wien hauptgemeldet ist, rückt im Vergabesystem weiter nach vorne. Zudem muss ein „begründeter Wohnbedarf“ vorliegen, Lipp nennt diesbezüglich beispielsweise einen „Überbelag von etwa vier Personen in einer Zweizimmerwohnung“.

Vielfältige Stadt

Aber was ist dann zum Beispiel mit einem Niederösterreicher, der sich beruflich weiterentwickeln und daher den Lebensmittelpunkt nach Wien verlegen möchte? Oder mit einer jungen Wienerin, die vom Studentenwohnheim in eine WG wechselte und sich dann nach einer Gemeindewohnung umsehen will? Oder mit einem Alleinstehenden, der arbeitslos wurde und sich seine Wohnung nun nicht mehr leisten kann? Keiner von ihnen erfüllt die Voraussetzungen für den Bezug einer Gemeindewohnung: Der Niederösterreicher kann keinen Hauptwohnsitz in Wien nachweisen; die junge Wienerin war zwar in Wien gemeldet, allerdings an unterschiedlichen Adressen; und der Alleinstehende scheitert am „begründeten Wohnbedarf“, da er in seiner Einzimmerwohnung keinen Überbelag vorweisen kann.

Der private Wohnungsmarkt ist stark überteuert.

„Können die Grundvoraussetzungen nicht erfüllt werden, landen die Wohnungssuchenden meist wieder dort, wo sie herkommen: am privaten Wohnungsmarkt“, fasst Lipp die Situation zusammen. Und dieser ist – wie die AK-Mietumfrage ergab – stark überteuert.

Der AK-Wohnbonus würde dafür sorgen, dass bis zu 10 Prozent der Wohnkosten pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden können.
GeringverdienerInnen könnten in Form einer Steuergutschrift profitieren.

Kluge Raumordnung

Gerald Fröhlich, volkswirtschaftlicher Referent in der Abteilung Wirtschaftspolitik der AK Niederösterreich, setzt dabei noch einen Schritt davor an. Ihm zufolge ließe sich das Wohnraumproblem bereits früher abfedern: mit einer klugen Raumordnungspolitik. Zunächst sollte leistbares Wohnen im Raumordnungsrecht verankert werden. Zudem ist leistbares Wohnen ein überörtliches Planungsthema. Fröhlich argumentiert daher, dass gemeinsame Lösungen gefunden werden müssen – über Gemeinde- und Landesgrenzen hinweg. Als weitere Maßnahme nennt er die spezifische Widmung, die den leistbaren Wohnraum unterstützt: „Das Reservieren geeigneter Flächen für den förderbaren Wohnbau bzw. geförderten Wohnbau durch Ausweisung im Flächenwidmungsplan sollte im Raumordnungsrecht verankert werden.“

Weiters sorgen Dichtebestimmungen für mehr Qualität, denn „ein zusätzliches Angebot an Wohnraum kann nicht nur durch zusätzliche Baulandwidmungen erfolgen. Eine Erhöhung der Bebauungsdichte an geeigneten Standorten ist eine gute Alternative.“ Last, but not least soll laut Fröhlich ein Mix an Maßnahmen die Baulandmobilisierung vorantreiben. „Das Ziel muss sein, dass geeignete Flächen in den Gemeinden, die Wohnungsbedarf aufweisen, zur Verfügung stehen.“

Egal, an welcher Stelle man ansetzt, immer wieder taucht die Frage auf, wie vor allem städtisches Wohnen wieder leistbar gemacht werden kann.

Egal, an welcher Stelle man ansetzt, immer wieder taucht die Frage auf, wie vor allem städtisches Wohnen wieder leistbar gemacht werden kann. Lukas Tockner, Referent für Wohnungspolitik der AK Wien, macht dies deutlich: „Damit die Kosten für das Wohnen nicht einen noch höheren Anteil des Einkommens der Haushalte verschlingen, braucht es vor allem eine Ausweitung des sozialen Wohnungsangebots und eine Reform des Mietrechts.“ Diese Forderungen stellt die Arbeiterkammer auch an die neue Regierung.

Allem voran steht dabei der Ausbau des Angebots an leistbaren Wohnungen, der nur über mehr geförderten Wohnbau erreicht werden kann. Zudem macht sich die AK gegen Mietwucher und für Begrenzungen bei Mieten stark. Bisher ist es zwar so, dass es im Altbau Begrenzungen der Mieten gibt, allerdings funktionieren diese in der Praxis selten. Oft müssen MieterInnen für die korrekte, niedrigere Miete streiten, was sich nicht nur langwierig gestaltet, sondern auch mit Unsicherheiten und Kosten verbunden ist. Es braucht daher Mietenbegrenzungen, die auch in der Praxis funktionieren.

Es braucht eine Ausweitung der Richtwertmieten.

Zudem braucht es aber auch eine Ausweitung der Richtwertmieten; das ist jener Betrag, der maximal monatlich pro Quadratmeter verlangt werden darf. Um diese auch durchzusetzen, müssen Strafen deutlich spürbar werden, etwa durch eine doppelte Rückzahlung. Eine weitere Forderung der AK ist der sogenannte Wohnbonus. Dieser würde dafür sorgen, dass bis zu 10 Prozent der Wohnkosten (maximal 500 Euro pro Jahr) von der Steuer abgesetzt werden können. GeringverdienerInnen könnten vom Wohnbonus in Form einer Steuergutschrift profitieren. Weiters tritt die AK gegen befristete Mietverträge und gegen Maklergebühren auf. Und im Zuge einer Mietrechtsreform soll das Mietrecht verständlich, gerecht und transparent gestaltet werden.

Dass „leistbares Wohnen“ nicht nur in Österreich ein zentrales Thema darstellt, das politisches Handeln erfordert, zeigt die Europäische Bürgerinitiative „Housing for All“. Denn europaweit gesehen gibt jeder vierte Haushalt fast die Hälfte des Einkommens für Wohnen aus. Von der EU wird daher gefordert, „bessere rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen für mehr bezahlbares und soziales Wohnen“ zu schaffen, so Karin Zauner, Sprecherin der Initiative „Housing for All“. Bis zum 18. März 2020 kann die Initiative unter www.housingforall.eu unterschrieben werden, damit die dringenden Wohnanliegen der EU-BürgerInnen von der Kommission und dem Europäischen Parlament behandelt werden.

Tickende Zeitbombe

AK und Gewerkschaften sind sich einig: Wohnen darf kein Luxus sein. Leistbares Wohnen braucht vermehrte politische Aufmerksamkeit. Und das rasch. Denn die Kombination aus explodierenden Mieten und stagnierenden Einkommen kommt einer tickenden Zeitbombe gleich. Deshalb muss das geförderte Wohnungswesen weiter ausgebaut werden, die Rechte von MieterInnen müssen gestärkt werden und ihre wohnungsbedingten Aufwände sinken. Denn das Dach über dem Kopf darf keinesfalls zur Existenzfrage werden.

Von
Beatrix Mittermann

Dieser Artikel erschien in der Ausgabe Arbeit&Wirtschaft 9/19.

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Über den/die Autor*in

Beatrix Mittermann

Beatrix Mittermann

Beatrix Mittermann hat internationale Betriebswirtschaft an der WU Wien, in Thailand, Montenegro und Frankreich studiert. Sie ist Autorin, Schreibcoach, Redakteurin des ÖGB Verlags sowie freie Redakteurin für diverse Magazine und Blogs.