Wider die Auswüchse des Marktes

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Eine Reform des Mietrechts ist längst überfällig, um leistbares Wohnen auch in Zukunft zu gewährleisten - und um MieterInnen Rechtssicherheit zu geben.
In Wien werden rund sieben von zehn Mietverträgen jährlich im privaten Mietwohnungssegment abgeschlossen – insgesamt sind es 55.000. Dabei stechen zwei Fakten besonders hervor: Erstens sind die Mieten hier um durchschnittlich 41 Prozent höher als im sozialen Wohnbau, außerdem sind zwei Drittel dieser Verträge befristet. Dies wird von der Immobilienwirtschaft und den ihr nahestehenden politischen Kräften gerne damit gerechtfertigt, dass „die Privaten“ keine Steuervorteile hätten und keine Förderungen bekämen. Das ist falsch. Viele Sanierungen und Neubauten von privaten EigentümerInnen oder Bauträgern wurden und werden direkt aus den Mitteln der Wohnbauförderung unterstützt.

Vielfältige Förderungen für Private

Seit Beginn der sanften Stadterneuerung wurden etwa in Wien mehr als 2,5 Milliarden Euro Sanierungsförderung an private Vermieter gewährt, oft handelte es sich dabei sogar um nicht rückzahlbare Zuschüsse. Zusätzlich werden in Österreich jährlich etwa 400 Millionen Euro an Wohnbeihilfen ausbezahlt – auch diese kommen den privaten Vermietern finanziell zugute. Dazu kommt die indirekte Förderung durch die öffentliche Hand und damit letztlich der SteuerzahlerInnen. Der Wert von Immobilien und ihre Wertsteigerungen resultieren nämlich oft nicht aus der eigenen Leistung der EigentümerInnen, sondern aus den Investitionen und Entscheidungen der Allgemeinheit: Wohnungen können zumeist nur dort lukrativ vermietet werden, wo die öffentliche Hand für die Infrastruktur, für die Aufrechterhaltung von Arbeitsplätzen und den sozialen Frieden sorgt. Nicht vergessen werden darf das Steuerprivileg der privaten Vermieter, wonach sie den Herstellungsaufwand auf ein vorhandenes Gebäude in vielen Fällen nicht auf die Restnutzungsdauer verteilen müssen, sondern diesen auf zehn bzw. fünfzehn Jahre verteilen können.

Im Moment bereitet das Mietrecht im rechtlichen Alltag große Schwierigkeiten, weil Mietverhältnisse in vielen Detailfragen keinen einheitlichen rechtlichen Rahmenbedingungen unterliegen. So kann es passieren, dass manche Mietverhältnisse in einem Haus dem Mietrechtsgesetz gar nicht unterliegen (z. B. Dienstwohnungen), manche teilweise (z. B. ein Dachbodenausbau aus dem Jahr 2004) und manche wiederum voll (z. B. die Wohnungen in den unteren Geschoßen). Oder es ist möglich, dass in ein und demselben Haus bestimmte MieterInnen keinen Anspruch auf Betriebskostenabrechnungen haben, andere MieterInnen aber schon.

Rechtsklarheit nötig

Ein weiteres Beispiel: Auf gefördert errichtete Mietwohnungen ist das Mietrecht voll anwendbar. Dies kann sich aber auf einen Schlag ändern, wenn dieselben Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, denn in diesem Fall unterliegen sie nur zu einem geringen Teil dem Mietrechtsgesetz. Das Mietrechtsgesetz sollte prinzipiell einheitlich für alle Mietverhältnisse gelten – bis auf einige wenige sachlich begründete Ausnahmefälle wie etwa bei Beherbergungsbetrieben. So würde endlich die seit Jahrzehnten gewünschte Rechtsklarheit geschaffen werden. Eine weitere Differenzierung kann bei einzelnen Bestimmungen vorgenommen werden, etwa bei Geschäftsräumlichkeiten, Dachgeschoßausbauten oder frei finanzierten Neubauten, die nicht älter als 30 Jahre sind.

Untaugliches System

Eine „taugliche Mietenbegrenzung“ gegen die Auswüchse des Marktes: Dies war das Ziel des Richtwertmietensystems, das im Jahr 1994 eingeführt wurde. In der Praxis ist dieses System aber untauglich. So gibt es beispielsweise keine gesetzliche Definition oder Begrenzung der Zuschläge zum Richtwert, und zwar weder der Art noch der Höhe nach.

Des Weiteren ist die Höhe des Lagezuschlages ohne teure Sachverständige oder gar Gerichtsverfahren nicht überprüfbar. In der Praxis orientiert er sich überdies an den explodierenden Grundstückspreisen, nicht selten ziehen Sachverständige die Preise von Luxuseigentumswohnungen zur Berechnung dieses Zuschlages heran.

Die Richtwertmieten sind daher bereits für Durchschnittshaushalte eine enorme finanzielle Belastung. Die gesetzlichen Vorschriften sind überdies so ungenügend, dass nicht nur die MieterInnen, sondern selbst fachkundige MietervertreterInnen, RechtsanwältInnen und sogar die Gerichte kaum beurteilen können, ob der Hauptmietzins korrekt berechnet wurde. Wenn VermieterInnen einfach die am freien Markt erzielbaren Mieten verlangen, gehen sie nicht einmal ein Risiko ein. Allenfalls „droht“ ihnen die Rückzahlung des rechtswidrig erhaltenen Betrages inklusive gesetzlicher Zinsen. Im Gegensatz dazu scheuen viele MieterInnen den Gang zu Gericht – aufgrund der unklaren Rechtslage und auch wegen des Kostenrisikos. MieterInnen mit befristeten Mietverhältnissen fürchten überdies um die Verlängerung des Vertrages.

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