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Symbolbild zum Bericht "Land der Haus- und WohnungseigentümerInnen?" Anhand dieser Daten zeigt sich, dass die Forderung nach einem "Land der Haus- und WohnungseigentümerInnen" vor dem Hintergrund der Einkommenssituation vieler Menschen in Österreich ökonomischer Unsinn ist.

Land der Haus- und WohnungseigentümerInnen?

Schwerpunkt

Internationale Beispiele zeigen: Eigentumszentrierte Wohnpolitik führt in die Krise.

Wohnen ist in den vergangenen Jahren in Österreich empfindlich teurer geworden. Die privaten Mieten sind seit 2005 doppelt so stark gestiegen wie die Einkommen und die allgemeine Teuerung. Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 gab es auch einen steilen Anstieg bei den Preisen von Eigentumsobjekten. Betroffen davon sind vornehmlich Menschen, die ihren ersten Haushalt gründen oder ihren Wohnort aus verschiedenen Gründen (Arbeitsplatz, Scheidung u. Ä.) wechseln wollen bzw. müssen.

(Wahlkampf-)Thema

Die steigenden Wohnkosten fanden in den letzten eineinhalb Jahren breite Resonanz in den Medien. Leistbares Wohnen wurde ein intensiv diskutiertes Thema. Auch die Politik hat die Brisanz der Lage erkannt. Heuer im Frühjahr haben die Parteien Konzepte vorgelegt, wie die Wohnkosten wieder auf ein erträgliches Maß zurückgeführt werden können. Neben konkreten Vorschlägen, wie einzelne Instrumente der österreichischen Wohnpolitik verbessert werden können – etwa durch eine erneute Zweckbindung der Wohnbauförderung –, wurde dabei auch eine Grundsatzfrage aufs Tapet gebracht: Ist es besser, wenn die Menschen zur Miete oder wenn sie im Eigentum wohnen?

Im Parteienspektrum rechts der Mitte gibt es dazu erwartungsgemäß eine eindeutige Antwort. Ein Land der Haus- und WohnungseigentümerInnen sei wünschenswert. Eigentum am Wohnsitz bringe den Einzelnen und der Gesellschaft als Ganzes mannigfaltige Vorteile.

Im Folgenden wird gezeigt, dass diese Behauptungen in der Realität nicht zutreffen. In einer Reihe von Ländern – wie den USA, Großbritannien, Spanien und Irland – hat der einseitige wohnpolitische Fokus auf den Eigentumserwerb zu schweren Immobilienkrisen geführt. Die drastischen gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen kennen wir. Für einen beträchtlichen Teil der österreichischen Haushalte würde ein kreditfinanzierter Erwerb von Haus- oder Wohnungseigentum aufgrund der Einkommenssituation eine schwere bis unmögliche Belastung darstellen. Aus ökonomischer Perspektive spricht daher alles dafür, die bisherige Strategie in der österreichischen Wohnbauförderung beizubehalten und neue Miet- wie auch Eigentumsobjekte in einem ausgewogenen Verhältnis zu fördern.

Die Österreichische Nationalbank hat Ende 2013 eine Studie veröffentlicht, welche aufzeigt, wie stark die Einkommen der österreichischen Haushalte durch die Wohnkosten belastet sind.1 Dabei wurde zwischen verschiedenen Wohnformen unterschieden. Einerseits zwischen Miete und Eigentum, andererseits wurde die Kategorie Eigentum nochmals in kreditbelastete sowie bereits ausfinanzierte Objekte unterteilt. Die Einkommen der Haushalte wurden der Höhe nach in vier Gruppen unterteilt und schließlich wurde analysiert, wie stark diese Einkommen in den resultierenden Quartilen durch die Wohnkosten bei unterschiedlichen Wohnformen belastet sind. Die markanten Ergebnisse: Im untersten Einkommensviertel ergibt sich bei kreditfinanziertem Eigentum eine mittlere Belastung des Monatsnettoeinkommens durch die Wohnkosten von 87 Prozent. Bei dem folgenden Quartil, also dem Viertel der Haushalte mit den zweitniedrigsten Einkommen, ist der entsprechende Wert zwar nicht mehr derart horrend, liegt aber mit 48 Prozent immer noch äußerst hoch.2

Kreditfinanzierter Eigentumserwerb stellt also für die Hälfte der österreichischen Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung und damit ein beträchtliches wirtschaftliches Risiko dar. Wenn man vom Median aus die Einkommensleiter nach unten steigt, nehmen Belastung und finanzielles Risiko logischerweise stark zu. Eine Einkommensbelastung von 87 Prozent im untersten Viertel legt nahe, dass sich dieser Teil der Bevölkerung kreditfinanzierten Eigentumserwerb nicht leisten kann. Wenn man diese Menschen, wie in den USA im vorigen Jahrzehnt geschehen, mit Subprime-Krediten in die Verschuldung lockt, dann ist eine wirtschaftliche Katastrophe vorprogrammiert.

Geförderte Mietwohnungen

Es ist ein besonderes Verdienst der österreichischen Wohnpolitik, dass aus Mitteln der Wohnbauförderung über die Jahrzehnte ein großer Bestand an preisgeregelten Genossenschafts- und Gemeindewohnungen aufgebaut wurde, der den Menschen eine attraktive Alternative zur Verschuldung geboten hat und weiterhin bietet. Zu diesem Fazit kommt auch das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) in einer von der AK Wien beauftragten Studie aus dem vorigen Jahr: Der „Verschuldungsgrad der privaten Haushalte entwickelte (…) sich stabil, dafür ist auch das breite Angebot (geförderter) Mietwohnungen mitausschlaggebend. Neben der Objektförderung [= Wohnbauförderung, Anm. Lukas Tockner] wirkte der relativ große Mietensektor (mit moderaten Mieten) stabilisierend und trug zur Vermeidung von Immobilienpreisspekulationen in einem solchen Ausmaß wie in Großbritannien, USA und Spanien bei.“3

USA und Großbritannien

Anhand dieser Daten zeigt sich, dass die Forderung nach einem „Land der Haus- und WohnungseigentümerInnen“ vor dem Hintergrund der Einkommenssituation vieler Menschen in Österreich ökonomischer Unsinn ist. Natürlich gibt es hierzulande auch Haushalte mit stabiler Beschäftigung und entsprechenden Einkommen, wo aus rein ökonomischer Sicht wenig gegen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung spricht. Gefährlich wäre allerdings ein umfassender Fokus der Wohnpolitik auf den Eigentumserwerb, das wird auch durch den internationalen Vergleich ausgesprochen deutlich. In anderen Ländern wurde die Idee der „Haus- und Wohnungseigentümergesellschaft“ politisch wirkungsmächtig, etwa in den USA oder Großbritannien. Um die dafür notwendige Verschuldung der privaten Haushalte zu organisieren, musste zuerst die Kreditvergabe dereguliert werden. Die Kombination aus erleichtertem Kreditzugang und überproportional steigenden Immobilienpreisen führte in weiterer Folge zu einer stetig steigenden Verschuldung der privaten Haushalte. Damit wurde ein Grundstein für die schwere Banken-, Finanz- und Wirtschaftskrise des Jahres 2008 gelegt. Die Autorinnen und Autoren des WIFO resümieren: „In Großbritannien reagierte die Neubautätigkeit erst verhältnismäßig spät und in geringem Ausmaß auf die Immobilienpreissteigerungen, wohingegen die Verschuldung der privaten Haushalte stark anstieg – das knappe Neubauangebot und die verstärkte Nachfrage führten so zu einer Immobilienpreisblase.“4 Für die USA stellen sie fest: „Innovationen und Liberalisierung auf den Finanzmärkten trugen zu einer wesentlichen Ausweitung der Kreditnachfrage bei – die Verschuldung der privaten Haushalte ist in den USA auffallend hoch und stieg in diesem Zeitraum [gemeint ist bis zum Jahr 2007, Anm. Lukas Tockner] noch deutlich auf über 130 Prozent der verfügbaren Einkommen an.“5

Schließlich hat sich 2008 herausgestellt, dass diese Verschuldung nicht mehr tragbar war. Die Immobilienblase platzte, was in beiden Ländern dramatische gesamtwirtschaftliche Auswirkungen hatte. Arbeitslosigkeit und Staatsverschuldung sind sprunghaft und stark gestiegen und verharren seither auf hohem Niveau. Am Beispiel der USA: Die Arbeitslosigkeit hat sich zwischen 2007 und 2010 mehr als verdoppelt, von 4,6 auf 9,6 Prozent, und ist seither nur wenig zurückgegangen. Die Staatsverschuldung ist ebenfalls drastisch gestiegen. War sie 2007 noch bei 66 Prozent des BIP gelegen, so betrug dieser Wert 2012 bereits 107 Prozent des Nationalprodukts.6

Arbeitsplätze, günstige Wohnkosten

Wer angesichts dieser Tatsachen weiterhin ein „Land der Haus- und WohnungseigentümerInnen“ fordert, hat offensichtlich keinen klaren Blick auf die jüngsten Lehren der Geschichte. Klar ist auch, dass der aktuelle Vorsorgewohnungsboom nichts zur Wohnversorgung von Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen beiträgt. Tatsächlich erforderlich ist eine erneute Zweckbindung in der Wohnbauförderung. Das würde nicht nur Bauinvestitionen und Arbeitsplätze, sondern vor allem auch niedrigere Wohnkosten bringen.

1 vgl. Beer/Wagner 2012.
2 vgl. Beer/Wagner 2012, 4.
3 Kunnert/Baumgartner 2012, 107.
4 Kunnert/Baumgartner 2012, 106.
5 Kunnert/Baumgartner 2012, 31.
6 Daten aus der World Economic Outlook Database des Internationalen Währungsfonds.

Internet:
WIFO-Studie: tinyurl.com/ohs2rr7

Schreiben Sie Ihre Meinung an den Autor lukas.tockner@akwien.at oder die Redaktion aw@oegb.at

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