Anfangs – beispielsweise im Jahr 1911, als die Wohnbaugenossenschaft der Eisenbahner gegründet wurde – ging es tatsächlich noch darum, für die bedürftigsten Mitglieder „ein bescheidenes, aber schönes und gesundes Heim zu schaffen“. Gebaut wurde dort, wo es viele Mitglieder und erschwingliche Grundstücke gab.
Die Genossenschaft gibt es bis heute, der gewerkschaftliche Hintergrund der BWS-Gruppe ist aber wie bei manch anderen gemeinnützigen Wohnbauträgern nicht auf den ersten Blick zu erkennen. In den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden drei Wohnbauvereinigungen, deren Bezug zur Gewerkschaft bis heute eindeutig geblieben ist: WBV-GPA, WOGEM und WBV-GÖD.
Die gewerkschaftliche Wohnbauvereinigung für Privatangestellte wurde 1953 gegründet, damals firmierte diese Gewerkschaft noch unter dem Kürzel GAP. Ihr Vorsitzender Friedrich Hillegeist investierte viel Zeit und Energie in die Idee einer gewerkschaftseigenen Wohnbauvereinigung, die – nicht zuletzt wegen des erforderlichen Gesellschaftskapitals in der Höhe von 500.000 Schilling durch die GAP – ziemlich umstritten war. Nicht wenige Funktionäre prophezeiten damals ein Fiasko.

Positive Entwicklung

Die ersten Bauten entstanden in der Favoritenstraße 235 – ein geschichtsträchtiger Ort, wie sich bald herausstellte: Bei den Aushubarbeiten fand man das Fundament eines ehemaligen Ziegelofens.
In dieser Gegend hatte Victor Adler die katastrophalen Lebens- und Arbeitsbedingungen der ArbeiterInnen in den Ziegelfabriken studiert. Im Laufe der Jahrzehnte folgten noch zahlreiche weitere innovative und zum Teil prämierte Bauvorhaben in Wien, Niederösterreich und der Steiermark: 1957 in Kapfenberg das damals höchste Haus der Steiermark; 1997 die Frauen-Werk-Stadt in Wien-Floridsdorf (gemeinsam mit der Gemeinde Wien); 2001 die Adaptierung von einem der vier Wiener Gasometer inklusive Studierendenheim.

Innovationsgeist

Im Jahr 2004 entstand ein Integrationsprojekt in Simmering gemeinsam mit der Kreativagentur Hallamasch. Die 112 Wohnungen wurden je zur Hälfte mit ZuwanderInnen und alteingesessenen ÖsterreicherInnen belegt. 2006 wurde in Kooperation mit der Baugruppe [ro*sa] das Frauenwohnprojekt ro*sa Johanna Dohnal Haus im 22. Wiener Gemeindebezirk errichtet. 2016 erhielt die WBV-GPA den Bauherrenpreis für das Obdachlosen-Wohnheim „Neunerhaus Hagenmüllergasse“.
Innovationsgeist, das bedeutet auch offen zu sein für neue Technologien: Neben ökologischen Weiterentwicklungen wie Solaranlagen, LED-Beleuchtung und Geothermie-Anlagen sind in einigen größeren Wohnanlagen interaktive Info-Screens zentral im Stiegenhaus installiert. Die zahlreichen Servicefunktionen werden laufend auf Anregungen der MieterInnen erweitert. Für ältere BewohnerInnen werden seniorengerechte Adaptierungen in Kooperation mit dem Pensionistenverband und der technischen Hausverwaltung der WBV angeboten. Um die finanziellen Belastungen in einem vertretbaren Rahmen zu halten, wurde ein spezielles Finanzierungsprogramm mit einer Bausparkassa entwickelt.
MieterInnen-Mitbestimmung wird bei der WBV-GPA großgeschrieben: Sie hat 1989 als erste gemeinnützige Wohnbauvereinigung ein Mietermitbestimmungsstatut erstellt. Seitdem finden regelmäßige Treffen zwischen MitarbeiterInnen der WBV-GPA und MieterbeirätInnen sowie MieterInnenversammlungen in den Gemeinschaftsräumen statt. MieterInnenfeste werden gesponsert und, wenn gewünscht, durch den Veranstaltungsservice der WBV-GPA organisiert.

Zinstief und Preissteigerungen

Wie alle anderen gemeinnützigen Bauvereinigungen, die öffentliche Förderungen in Anspruch nehmen, ist die WBV-GPA seit 1994 gesetzlich verpflichtet, den MieterInnen nach zehn Jahren eine Kaufoption anzubieten, sobald der Eigenmittelanteil einen bestimmten Betrag übersteigt.
Geschäftsführer Michael Gehbauer steht dieser Möglichkeit aus mehreren Gründen skeptisch gegenüber: „In Wohnhäusern mit einem Mix aus Mietern und Eigentümern ist es immer schwieriger, etwa bei Sanierungsarbeiten zu einem Konsens zu kommen. Und ich sehe durch die Kaufoption ein Grundprinzip des sozialen und gemeinnützigen Wohnbaus gefährdet, nämlich qualitativ hochwertigen Wohnraum dauerhaft günstig zur Verfügung zu stellen. Denn ins Eigentum übertragene Wohnungen können von den Besitzern teuer vermietet oder gar Spekulationsobjekte werden.“
Niedrige Zinsen haben auf dem Wohnungsmarkt gleich mehrere Veränderungen bewirkt. Erstens: Bankkredite sind so billig, dass die Verzinsung heute ähnlich niedrig ist wie bei den geförderten Krediten. Das führt dazu, dass Wohnungen vermehrt frei finanziert werden. Auf Förderungen zu verzichten hat für Wohnbauträger den Vorteil, dass sie die strengen Vorgaben (bezüglich Nachhaltigkeit, Ökologie etc.) für geförderte Projekte nicht erfüllen müssen. Zweitens: Da die Zinsen für Sparguthaben schon länger deutlich unter der Inflationsrate liegen, sind Immobilien eine begehrte Geldanlage bzw. viele entscheiden sich für Eigentum statt Miete.
Vor allem dadurch sind die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren exorbitant gestiegen. Dieses Preishoch hat zwei Effekte: Die für die Wohnbauförderung vorgegebenen Preisobergrenzen können oft nicht mehr eingehalten werden, daher werden mehr Objekte frei finanziert. Die WBV-GPA errichtet jedoch weiterhin größtenteils geförderte Mietwohnungen.

Smart und erschwinglich

Die 1956 gegründete WOGEM (Gemeinnützige Wohn-, Bau- und Siedlungsgesellschaft für Gemeindebedienstete GesmbH) hat in ihren Anfangsjahren zwar überwiegend Eigentumswohnungen gebaut, bietet aktuell aber keine Wohnungen mit Kaufoption an. Firmenphilosophie ist, die Wohnungen dauerhaft selbst zu verwalten.
Derzeit werden überwiegend frei finanzierte Wohnungen errichtet, die trotzdem erschwinglich sein sollen – also ohne viel „Schnickschnack“, wie Prokurist Robert Walter erklärt: „Dank intelligenter Grundrisse wird kein Platz verschwendet. Aus Kostengründen verlegen wir beispielsweise auch noch immer die quadratischen 15 x 15 cm-Fliesen, obwohl der Trend zu größeren Formaten geht. Unser für manche vielleicht altmodisch anmutender Spareifer wirkt sich im Börsel der Mieter und Mieterinnen positiv aus.“ Die Wohnungen sind nur für Mitglieder der Gewerkschaft younion erhältlich.
Die WOGEM verfügt zu zwei Dritteln über Zweizimmerwohnungen, das bedeutet rund 65 m² im Altbau und in den neuen Smart-Wohnungen 55 bis 58 m². Für das Facility Management sind nach wie vor viele klassische HausbesorgerInnen zuständig. Sobald diese in Pension gehen, werden die BewohnerInnen vor die Wahl gestellt, ob sie in Zukunft lieber eine externe Hausreinigung möchten oder weiterhin eine/n angestellte/n HausbesorgerIn. Robert Walter: „Zu rund 70 Prozent fällt die Entscheidung zugunsten der günstigeren externen Hausreinigung.“

Flächenoptimiert

Ebenfalls 1956 gegründet wurde die Wohnbauvereinigung der Gewerkschaft Öffentlicher Dienst. Seit damals errichtet und verwaltet die WBV-GÖD im gesamten Bundesgebiet zahlreiche Wohnhäuser und Reihenhaussiedlungen – rund 300 Wohneinheiten pro Jahr, zum Teil auch Kleingartenwohnsiedlungen, außerdem spezialisierte Seniorenpflegeheime und Infrastrukturbauten wie Kindergärten oder Polizeistationen. Geschäftsführer Michael Baumgartner: „Eigentum – ob als Miete mit Kaufoption oder frei finanzierter Sofortkauf – ist sehr begehrt. Durch sinkende Haushaltsgrößen und steigende Grundstückspreise geht der Trend eher zu kompakten und flächenoptimierten Einheiten. Doch die Lebensqualität der Bewohner kommt dabei nicht zu kurz. Alle unsere Wohnungen verfügen über Balkone, Loggien, Terrassen oder kleine Gärten.“ Bis in die 1990er-Jahre wurden neue Wohnungen hauptsächlich an GÖD-Mitglieder vergeben, heute ist dafür keinerlei Mitgliedschaft mehr erforderlich. GÖD-Mitglieder werden allerdings bei der Vergabe besonders berücksichtigt.

Publikation zum 60-jährigen Bestehen der WBV-GPA:
tinyurl.com/knspbso

Schreiben Sie Ihre Meinung an die Autorin afadler@aon.at oder die Redaktion aw@oegb.at